L’anteriorità di un’opera edilizia al 1° settembre 1967 non comporta automaticamente l’esenzione dall’obbligo di titolo abilitativo nei comuni che, prima di tale data, avevano già adottato un proprio regolamento edilizio.
Qualora tale regolamento prevedesse l’obbligo di ottenere la preventiva licenza del Sindaco per la realizzazione di nuove costruzioni, la mancanza del relativo titolo configura comunque un abuso edilizio e legittima l’adozione dell’ordine di demolizione.
La sanatoria speciale relativa alle opere edilizie realizzate prima del 1° settembre 1967 non rappresenta un’esenzione generalizzata. Essa opera soltanto per interventi realizzati al di fuori dei centri abitati e nei casi in cui, all’epoca della realizzazione, non fosse vigente un regolamento comunale che imponesse il rilascio della licenza edilizia.
È importante chiarire questo aspetto perché spesso si ritiene, erroneamente, che la sola risalenza nel tempo di un’opera edilizia ne comporti automaticamente la legittimità anche in assenza di titolo abilitativo. In realtà, come evidenziato dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 1421/2026, non è così.
L’anteriorità di un’opera al 1° settembre 1967 non esonera dall’obbligo del titolo edilizio nei comuni che, già prima di tale data, avevano adottato un proprio regolamento edilizio.
Qualora tale regolamento imponesse il rilascio della preventiva licenza del Sindaco per la realizzazione di nuove costruzioni, la mancanza del relativo titolo integra comunque un abuso edilizio e legittima l’adozione dell’ordine di demolizione ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, indipendentemente dall’epoca di realizzazione del manufatto.
La legge Ponte
Sappiamo che in virtù dei dettami della Legge Ponte (765/1967), le opere realizzate prima del 1° settembre 1967 non necessitavano della licenza edilizia se edificate fuori dai centri urbani, sempre che i comuni non disponessero di un regolamento comunale che obbligava comunque a richiedere una concessione.
Da quella data in poi, invece, scattò l’obbligo generalizzato del permesso di costruire per tutte le opere, dentro e fuori i centri urbani.
L’opera edilizia sul terrazzo
Si disquisisce sul ricorso contro l’ordinanza di demolizione comunale comminata per un corpo di fabbrica di circa 30 mq realizzato sul terrazzo di copertura di un edificio di proprietà, in aderenza al torrino scala, in quanto integrante una
nuova costruzione edificata in assenza del necessario titolo edilizio.
Anteriore al 1967
Quanto alla censura relativa all’epoca di realizzazione del manufatto, il primo giudice ha ritenuto dirimente la deduzione formulata dal Comune, osservando che nel territorio comunale di Napoli l’obbligo di munirsi di preventiva licenza edilizia sussisteva già dal 1935, in forza del regolamento edilizio comunale approvato con le deliberazioni del Commissario
straordinario nn. 2372 e 2584 del 1935 e con la deliberazione della Giunta provinciale n. 93080/1935, previa omologazione ministeriale; ciò con la conseguenza che, anche a voler ritenere l’opera anteriore al 1967, la stessa risulterebbe comunque abusiva in difetto della licenza edilizia richiesta dalla normativa comunale all’epoca vigente.
Il contesto normativo locale anteriore al 1967
Riassumendo: il Comune di Napoli aveva adottato, fin dal 1935, un regolamento edilizio che subordinava a preventiva licenza sindacale la realizzazione di qualunque nuova costruzione, sopralzo o ampliamento nel territorio comunale.
L’unica eccezione riguardava i lavori di ordinaria manutenzione senza variazioni allo stato originario.
Tale disciplina anticipò di oltre trent’anni l’obbligo generalizzato introdotto a livello statale nel 1967, e non fu mai abrogata dalla normativa nazionale successiva.
Nella fattispecie, dunque, venendo in rilievo un intervento di nuova costruzione, correttamente la sentenza appellata ha ritenuto irrilevante, ai fini della legittimità dell’ordine di demolizione, la dedotta anteriorità dell’opera al 1° settembre 1967, giacché l’assenza di un titolo edilizio valido al momento della realizzazione del manufatto integra, in ogni caso, il presupposto oggettivo per l’esercizio del potere repressivo di cui all’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001.
Irrilevanza della data ante 1967
Il Consiglio di Stato conferma che il discrimine temporale del 1° settembre 1967, oltre il quale scatta l’obbligo generalizzato di licenza edilizia su tutto il territorio nazionale, non opera in modo automaticamente favorevole al privato.
Nei Comuni già dotati di un regolamento edilizio abilitante, l’obbligo del titolo preventivo esisteva anche prima di tale data.
Ne consegue che un manufatto realizzato prima del 1967 senza la licenza prevista dal regolamento locale è da considerarsi abusivo, e rimane soggetto all’ordine di demolizione.
Onere della prova
In ultimo, Palazzo Spada afferma che è infondata la censura con la quale l’appellante ha dedotto una pretesa carenza di istruttoria, assumendo che l’amministrazione non avrebbe adeguatamente accertato né l’effettiva consistenza dell’opera né la sua epoca di realizzazione.
Dalla documentazione versata in atti risulta, infatti, che il Comune ha svolto un’attività istruttoria congrua e coerente con la natura del potere esercitato, accertando, in concreto, le caratteristiche dell’intervento, puntualmente descritto. A ciò si aggiunge la verifica dell’assenza di un valido titolo edilizio che ne legittimasse l’esecuzione.
L’onere di dimostrare l’epoca di realizzazione dell’opera spetta al privato, in applicazione del principio di vicinanza della prova: solo il proprietario è normalmente in grado di produrre documenti idonei a radicare la ragionevole certezza della data di edificazione, mentre l’amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all’interno dell’intero suo territorio.
La produzione di aerofotogrammetrie o perizie di parte non è sufficiente a rovesciare tale onere né a generare un obbligo istruttorio aggiuntivo in capo all’amministrazione.
Gli elementi allegati dall’appellante non presentano, infatti, carattere di univocità e non sono idonei a comprovare la legittimità originaria del manufatto. Servono, quindi, prove certe e rigorose, per poter ‘ribaltare’ l’onere della provasul comune.
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