Una sentenza del Consiglio di Stato chiarisce un equivoco molto diffuso
Tra i documenti che spesso vengono esibiti durante una compravendita immobiliare vi è il certificato di abitabilità (oggi certificato di agibilità). Non è raro che proprietari o eredi ritengano che la presenza di questo documento sia sufficiente a dimostrare la regolarità urbanistica dell’immobile.
Una recente pronuncia del Consiglio di Stato ha però ribadito un principio fondamentale: l’abitabilità non sostituisce il titolo edilizio e non prova, da sola, la legittimità delle opere realizzate.
Il caso esaminato dai giudici
La vicenda riguarda un edificio costruito nel 1968 nel quale erano presenti un piano interrato con locali accessori e una rampa carrabile di accesso.
I proprietari sostenevano che tali opere fossero legittime poiché il certificato di abitabilità rilasciato nel 1971 menzionava espressamente il piano interrato e ne attestava la conformità al progetto approvato.
Il Comune, invece, aveva rilevato l’assenza di un titolo edilizio che autorizzasse quelle opere e aveva ordinato la demolizione.
Il Consiglio di Stato ha dato ragione all’amministrazione comunale, affermando che il richiamo contenuto nel certificato di abitabilità non può sostituire il necessario titolo edilizio.
Perché il 1967 rappresenta una data fondamentale
Per comprendere la decisione è necessario ricordare l’importanza della cosiddetta Legge Ponte.
Dal 1° settembre 1967 l’obbligo di ottenere una licenza edilizia venne esteso all’intero territorio comunale e non più soltanto ai centri abitati.
Questo significa che, per gli immobili realizzati successivamente a tale data, la regolarità urbanistica deve essere dimostrata attraverso il titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione e gli eventuali titoli successivi.
Cosa stabilisce oggi il Testo Unico dell’Edilizia
L’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, modificato dal cosiddetto “Salva Casa”, individua i documenti che consentono di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.
Per gli edifici soggetti all’obbligo di titolo edilizio, il riferimento principale resta il provvedimento che ha autorizzato la costruzione o che ha successivamente legittimato l’opera.
Pertanto, la presenza di documentazione catastale, certificati di abitabilità, collaudi o autorizzazioni d’uso non è sufficiente se manca il titolo edilizio che abbia espressamente assentito l’intervento.
Abitabilità e agibilità: quale funzione svolgono realmente?
È importante distinguere due concetti spesso confusi:
Il titolo edilizio
Autorizza la realizzazione dell’opera dal punto di vista urbanistico ed edilizio.
Il certificato di abitabilità/agibilità
Attesta invece che l’edificio possiede i requisiti necessari per essere utilizzato sotto il profilo igienico-sanitario, della sicurezza e della salubrità.
Si tratta quindi di documenti con finalità completamente diverse.
Secondo il Consiglio di Stato, il fatto che un certificato di abitabilità descriva una determinata porzione dell’edificio non significa che quella stessa porzione sia stata legittimamente autorizzata sotto il profilo edilizio.
Le conseguenze pratiche per proprietari e acquirenti
La sentenza offre un’importante indicazione pratica.
Quando si verifica la conformità di un immobile non è sufficiente reperire:
- certificati di abitabilità o agibilità;
- planimetrie catastali;
- certificati di collaudo;
- autorizzazioni all’uso;
- documentazione fiscale o tributaria.
Occorre invece ricostruire con precisione la storia urbanistica dell’immobile attraverso:
- licenze edilizie;
- concessioni edilizie;
- permessi di costruire;
- pratiche in sanatoria;
- titoli edilizi relativi alle successive modifiche.
Solo questa documentazione consente di accertare correttamente lo stato legittimo dell’immobile.
Un aspetto da non sottovalutare nelle compravendite
Nella mia attività professionale di geometra riscontro frequentemente situazioni in cui il proprietario ritiene che la presenza di un vecchio certificato di abitabilità sia sufficiente a dimostrare la regolarità dell’edificio.
La giurisprudenza conferma invece che tale documento non può sostituire il titolo edilizio mancante.
Per questo motivo, prima di una compravendita o di un intervento edilizio, è sempre opportuno effettuare una verifica preventiva della conformità urbanistica e catastale, al fine di individuare eventuali criticità ed evitare contestazioni future.
Conclusioni
La sentenza n. 3668/2026 del Consiglio di Stato conferma un principio ormai consolidato: l’abitabilità (oggi agibilità) non costituisce un titolo edilizio e non può sanare o legittimare opere realizzate senza autorizzazione.
Per gli immobili costruiti dopo l’entrata in vigore della Legge Ponte, la prova della regolarità urbanistica deve essere ricercata nei titoli edilizi che hanno autorizzato la costruzione e nelle eventuali successive pratiche che ne hanno modificato o sanato lo stato legittimo.
fonte: ingenio
