Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) ha introdotto importanti novità in materia di regolarizzazione delle difformità edilizie, ampliando le possibilità di riconoscere le cosiddette tolleranze costruttive ed esecutive.
Tuttavia, non tutte le irregolarità possono essere considerate tollerabili e il Salva Casa non rappresenta una sanatoria generalizzata degli abusi edilizi.
Le nuove tolleranze introdotte dal Decreto Salva Casa
L’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 prevede, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, percentuali di tolleranza comprese tra il 2% e il 6%, in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.
Tali percentuali riguardano determinati scostamenti rispetto alle misure previste dal titolo edilizio, quali altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, e non costituiscono una possibilità generalizzata di ampliamento degli immobili.
Le difformità che rispettano le condizioni stabilite dalla normativa non costituiscono violazioni edilizie.
È importante distinguere una differenza dimensionale rispetto al progetto autorizzato dalla realizzazione di una nuova opera priva di titolo edilizio.
I limiti applicativi chiariti dalla giurisprudenza
Con la sentenza n. 4842/2026, il Consiglio di Stato ha affrontato il caso di alcune opere realizzate senza titolo edilizio su un terrazzo di copertura, comprendenti una struttura metallica e un manufatto in muratura.
I giudici hanno chiarito che le tolleranze costruttive non possono essere utilizzate per legittimare superfetazioni o ampliamenti autonomi realizzati senza titolo, anche qualora le loro dimensioni risultino contenute.
Il principio è significativo: il semplice rispetto di una percentuale non è sufficiente per considerare legittima un’opera edilizia.
Le tolleranze edilizie nelle compravendite immobiliari
In occasione di una compravendita emergono frequentemente difformità tra lo stato effettivo dell’immobile e la documentazione edilizia depositata presso il Comune.
Prima di ricondurle alle tolleranze è necessario verificare:
- I titoli edilizi e lo stato legittimo dell’immobile.
- La natura e l’epoca delle difformità riscontrate.
- L’applicabilità delle tolleranze o l’eventuale necessità di una sanatoria.
- La presenza di vincoli e di ulteriori adempimenti, anche strutturali e sismici.
L’importanza della verifica urbanistico-edilizia preventiva
Il Decreto Salva Casa offre nuove opportunità per affrontare alcune irregolarità edilizie, ma la sua applicazione richiede un’attenta valutazione tecnica del singolo caso.
Una verifica urbanistico-edilizia preventiva, soprattutto in vista di una compravendita, consente di individuare eventuali criticità, distinguere le difformità tollerabili dagli abusi edilizi e valutare correttamente le possibili procedure di regolarizzazione.
fonte: ingenio
