Una recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce gli obblighi di verifica del Comune quando una CILA riguarda un immobile in comproprietà e uno dei proprietari contesta l’esecuzione dei lavori.
La presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) presuppone non soltanto la conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento, ma anche la legittimazione del soggetto che intende eseguire le opere.
La questione assume particolare importanza quando l’immobile appartiene a più proprietari e uno soltanto di essi decide di effettuare lavori che possono interessare parti comuni o incidere sui diritti degli altri comproprietari.
Sul tema è intervenuto il Consiglio di Stato, Sezione IV, con la sentenza n. 6969 del 21 settembre 2026, chiarendo che anche per gli interventi soggetti a CILA il Comune, in presenza di contestazioni concrete, deve verificare che il soggetto interessato disponga di un titolo sufficiente a legittimare l’esecuzione delle opere.
CILA e comproprietà: chi può presentare la pratica edilizia?
La CILA è una comunicazione prevista dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, utilizzata per determinati interventi edilizi che non richiedono il permesso di costruire o la SCIA.
La possibilità di presentare la comunicazione non dipende esclusivamente dalla titolarità di una quota di proprietà, ma anche dall’effettivo diritto di eseguire l’intervento previsto.
L’art. 11, comma 1, del D.P.R. 380/2001 stabilisce, con riferimento al permesso di costruire, che questo può essere rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
La giurisprudenza ha chiarito che il principio della necessaria legittimazione trova applicazione anche agli interventi soggetti a SCIA e CILA.
Di conseguenza, essere comproprietario di un immobile non significa necessariamente poter realizzare qualsiasi intervento edilizio senza considerare i diritti degli altri proprietari.
La sentenza del Consiglio di Stato n. 6969/2026
La vicenda esaminata dal Consiglio di Stato riguardava una CILA presentata per la realizzazione di opere di adeguamento del sistema di trattamento degli scarichi civili a servizio di una struttura ricettiva.
L’intervento prevedeva, tra l’altro, la posa di una conduttura interrata su un’area interessata da diritti di comproprietà.
Uno dei comproprietari aveva contestato la legittimità dei lavori, sostenendo che non fosse stato acquisito il necessario consenso e che l’intervento potesse incidere sui propri diritti.
Il Comune, pur essendo a conoscenza delle contestazioni, aveva archiviato il procedimento di verifica della CILA, ritenendo sostanzialmente sufficiente la condizione di comproprietà e la possibilità di utilizzare il bene comune.
Il Consiglio di Stato ha invece confermato la necessità di un approfondimento istruttorio, disponendo che il Comune riesaminasse la questione per verificare l’effettiva legittimazione all’esecuzione dell’intervento.
Il Comune deve verificare il consenso dei comproprietari?
La sentenza chiarisce un aspetto importante.
In linea generale, l’amministrazione comunale non è tenuta a risolvere le controversie civilistiche tra privati e i titoli edilizi operano fatti salvi i diritti dei terzi.
Tuttavia quando il Comune è a conoscenza di una contestazione concreta sulla disponibilità dell’immobile o sul diritto di eseguire le opere, non può limitarsi a considerare la sola conformità urbanistica dell’intervento.
Deve invece svolgere le verifiche necessarie per accertare che il soggetto che ha presentato la CILA sia effettivamente legittimato a realizzare i lavori.
Assume particolare rilievo l’art. 1102 del Codice civile, che disciplina l’uso della cosa comune, consentendo a ciascun partecipante di servirsene purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La valutazione deve quindi riguardare anche la natura e gli effetti concreti dell’intervento.
È sempre necessaria la firma di tutti i comproprietari?
Non necessariamente.
Occorre distinguere le situazioni nelle quali l’intervento interessa esclusivamente una porzione immobiliare nella piena disponibilità del richiedente da quelle nelle quali le opere coinvolgono beni comuni o possono limitare i diritti degli altri comproprietari.
La giurisprudenza riconosce inoltre la possibilità che, in determinate circostanze, il consenso possa essere desunto da un accordo anche tacito tra i proprietari, il cosiddetto pactum fiduciae.
Tale accordo deve tuttavia trovare riscontro in elementi concreti e non può essere semplicemente presunto quando risulti un dissenso espresso.
Pertanto, non esiste una regola indistinta che imponga sempre la sottoscrizione della CILA da parte di tutti i comproprietari. È necessario valutare caso per caso la titolarità dei diritti, la natura dell’intervento e l’eventuale consenso richiesto.
Le verifiche da effettuare prima di presentare una CILA
Dal punto di vista operativo, quando un intervento riguarda un immobile in comproprietà, è opportuno chiarire preventivamente alcuni aspetti:
- Titolarità dell’immobile: individuare i proprietari e gli eventuali altri soggetti titolari di diritti reali.
- Disponibilità delle aree interessate: verificare se i lavori riguardino porzioni esclusive oppure beni comuni.
- Natura dell’intervento: valutare se le opere possano incidere sull’utilizzo del bene da parte degli altri comproprietari.
- Consenso degli interessati: accertare se sia necessario acquisire un’autorizzazione o un assenso, preferibilmente documentato per iscritto.
- Eventuali contestazioni: verificare la presenza di dissensi già manifestati che potrebbero incidere sulla legittimazione all’esecuzione dei lavori.
Questi accertamenti assumono particolare importanza per interventi che interessano cortili, coperture, facciate, accessi, impianti comuni o altre porzioni immobiliari sulle quali insistono diritti di più soggetti.
fonte: legislazionetecnica
