La presenza di un impianto fotovoltaico privato sulla copertura condominiale può creare difficoltà quando si rendono necessari lavori di manutenzione
Negli ultimi anni anche grazie agli incentivi fiscali e alla crescente attenzione verso il risparmio energetico, numerosi proprietari hanno installato pannelli fotovoltaici sulle coperture degli edifici condominiali.
L’installazione di questi impianti rappresenta un’importante opportunità per ridurre i consumi energetici, ma richiede particolare attenzione quando la copertura sulla quale vengono collocati costituisce una parte comune dell’edificio.
Una delle problematiche più frequenti riguarda la necessità di eseguire interventi di manutenzione o rifacimento del tetto, soprattutto in presenza di infiltrazioni d’acqua, deterioramento del manto di copertura o problematiche strutturali.
In queste circostanze sorge una domanda: il condominio può richiedere al proprietario dell’impianto fotovoltaico di rimuovere temporaneamente i pannelli per consentire l’esecuzione dei lavori?
L’articolo 1122-bis del Codice Civile riconosce ai singoli condomini la possibilità di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio delle proprie unità immobiliari, anche utilizzando il lastrico solare e altre superfici comuni idonee.
Questo diritto deve tuttavia essere esercitato nel rispetto delle disposizioni che disciplinano l’utilizzo delle parti comuni.
In particolare l’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Ne consegue che l’installazione di un impianto fotovoltaico privato non attribuisce automaticamente al proprietario un diritto esclusivo sulla porzione di copertura occupata, né può impedire al condominio di effettuare gli interventi necessari alla conservazione dell’edificio.
Un interessante chiarimento arriva dalla sentenza n. 4566/2026 del Tribunale di Salerno, relativa a una controversia sorta all’interno di un condominio.
Nel caso esaminato, una condomina aveva installato un impianto fotovoltaico di proprietà esclusiva sulla copertura comune dell’edificio.
Successivamente il condominio aveva deliberato lavori di rifacimento del tetto, resi necessari dalla presenza di infiltrazioni d’acqua.
La proprietaria dell’impianto aveva contestato alcune deliberazioni assembleari, ritenendo che gli interventi potessero compromettere i propri diritti.
Il Tribunale ha ribadito che l’utilizzo individuale della copertura condominiale non può ostacolare gli interventi necessari alla manutenzione e conservazione del bene comune.
Il proprietario dell’impianto è quindi tenuto a provvedere alla rimozione temporanea dei pannelli, a propria cura per il periodo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori.
Chi paga lo smontaggio e la successiva reinstallazione
Occorre distinguere due aspetti: l’obbligo di consentire i lavori condominiali e la ripartizione delle relative spese.
La pronuncia del Tribunale di Salerno evidenzia che il proprietario dell’impianto deve provvedere alla rimozione temporanea delle opere installate sulla copertura comune.
Tuttavia la concreta attribuzione dei costi di smontaggio, custodia e successiva reinstallazione richiede un’attenta valutazione delle circostanze, degli eventuali accordi e dei titoli che disciplinano l’utilizzo della copertura.
Non sarebbe quindi corretto affermare che ogni spesa connessa alla movimentazione dei pannelli debba necessariamente ricadere sul singolo proprietario in qualsiasi situazione.
Diversa è la ripartizione delle spese relative al rifacimento della copertura condominiale, che segue le disposizioni del Codice Civile e gli eventuali criteri legittimamente applicabili al singolo edificio.
Gli aspetti tecnici da valutare prima di iniziare i lavori
Dal punto di vista tecnico, la presenza di pannelli fotovoltaici richiede una programmazione accurata degli interventi sulla copertura.
Prima di procedere al rifacimento del tetto è opportuno verificare:
- Le caratteristiche dell’impianto fotovoltaico, con particolare riferimento ai sistemi di fissaggio e ai collegamenti elettrici.
- Le modalità di smontaggio e reinstallazione, da affidare a imprese e operatori qualificati.
- Lo stato di conservazione della copertura, individuando eventuali infiltrazioni, deterioramenti e criticità strutturali.
- Le condizioni di sicurezza del cantiere, compresa la gestione delle interferenze tra le lavorazioni e le misure di protezione contro le cadute dall’alto.
- La compatibilità dei nuovi sistemi di copertura con il successivo riposizionamento dei pannelli e dei relativi ancoraggi.
Particolare attenzione deve essere riservata alla corretta impermeabilizzazione della copertura e ai punti di fissaggio dell’impianto, per evitare che la reinstallazione possa compromettere l’efficacia dei lavori appena eseguiti.
L’importanza di una corretta programmazione
Per evitare controversie tra condomini è consigliabile affrontare la questione già durante la progettazione degli interventi di manutenzione.
L’amministratore, il tecnico incaricato e le imprese coinvolte dovrebbero concordare preventivamente le modalità operative, individuando le lavorazioni necessarie e le rispettive competenze.
È inoltre opportuno definire per iscritto le modalità di smontaggio, custodia e reinstallazione dell’impianto, oltre ai criteri di attribuzione dei relativi costi.
Una corretta programmazione permette di ridurre i tempi di fermo dell’impianto fotovoltaico e di evitare interferenze con l’esecuzione dei lavori condominiali.
Si conferma un principio importante: il diritto del singolo condomino a utilizzare la copertura comune per installare un impianto fotovoltaico deve essere compatibile con la necessità di garantire la manutenzione e la conservazione dell’edificio.
La presenza dei pannelli non può quindi impedire l’esecuzione di interventi necessari sul tetto condominiale.
fonte: ingenio
