I cambi di destinazione d’uso anche tra diverse categorie funzionali, come ad esempio da ufficio ad abitazione (mutamenti rilevanti) ma senza opere è sufficiente la SCIA.
Questo è possibile e previsto dalle modifiche apportate dal DL Salva Casa all’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia. Inoltre, il termine di 30 giorni per adottare il divieto di prosecuzione attività ex art. 19 L. 241/90 è perentorio, e il suo superamento comporta l’inefficacia del provvedimento.
Cambio di destinazione da ufficio ad abitazione
Il caso di una controversia riguardava una proprietà di unità immobiliari site ai piani primo, secondo e terzo di un fabbricato residenziale.
Le unità, originariamente destinate ad uso ufficio nel progetto del fabbricato, erano oggetto di una SCIA presentata il 2 agosto 2024 per il “cambio di destinazione d’uso senza opere da uso ufficio ad uso abitativo” ai sensi dell’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia, come modificato dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024).
Il Comune aveva adottato il provvedimento di divieto di prosecuzione attività solo l’11 ottobre 2024, quindi oltre 70 giorni dopo la presentazione della SCIA.
Termine di 30 giorni
La disciplina normativa
L’art. 19, commi 3 e 6-bis, della L. n. 241/90 stabilisce che il Comune può inibire l’esecuzione dei lavori entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della SCIA.
Decorso tale termine, l’amministrazione può intervenire solo mediante un atto che rispetti i presupposti per l’esercizio dei poteri di annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies della stessa legge, entro il termine di 12 mesi.
L’inefficacia del provvedimento tardivo
Il TAR ha chiarito che l’esercizio tardivo dei poteri inibitori comporta l’inefficacia del provvedimento adottato.
Nel caso di specie, essendo la SCIA stata depositata il 2 agosto 2024 e il divieto adottato l’11 ottobre 2024 (oltre 70 giorni dopo), il provvedimento è risultato inefficace per violazione del termine perentorio.
Le nuove regole del Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha modificato l’art. 23-ter T.U. Edilizia, prevedendo al comma 1-quinquies che per i mutamenti di destinazione d’uso senza opere sia richiesta la SCIA ex art. 19 L. 241/90.
Il TAR ha precisato che la norma si applica ai cambi di destinazione d’uso senza opere edilizie, confermando la legittimità dell’utilizzo della SCIA per tali interventi, purché non si tratti di opere che necessitano di permesso di costruire.
Edilizia libera, assenza di opere o piccoli interventi – SCIA
Oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da commerciale a residenziale, come nel caso di specie) e anche quando comportano opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.
Infatti è possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA o in edilizia libera (ma anche quando non sia prevista alcuna opera edilizia, come nel caso di specie).
Prima del DL 69/2024, il mutamento d’uso con opere o senza, tra categorie funzionali differenti, richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell’intervento mentre adesso non è più così: i cambi d’uso senza opere tra categorie funzionali diverse, evidenziando sempre che il comune non preveda diversamente con apposito regolamento, si effettuano con semplice SCIA.
In pratica:
- in caso di cambio d’uso senza opere, anche tra categorie funzionali diverse, si può procedere con la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
- se i lavori sono assentibili con CILA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA;
- negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA, si torna al permesso di costruire.
Nel caso di specie basta la SCIA, avendo i ricorrenti realizzato una modifica della destinazione d’uso che non prevede opere edilizie.
La distinzione tra categoria funzionale e zonizzazione
Il Tribunale ha affrontato anche la questione della distinzione tra:
- categorie funzionali degli edifici: classi cui appartengono gli edifici in base all’uso specifico;
- zonizzazione urbanistica: destinazioni d’uso consentite nelle diverse zone territoriali.
Pur riconoscendo la tardività del provvedimento, il TAR ha precisato che:
- l’uso residenziale (abitativo) non può essere accomunato all’uso professionale (ufficio), anche se entrambi possono coesistere nella stessa zona residenziale;
- il mutamento da ufficio a residenziale avviene tra diverse categorie funzionali;
- le categorie funzionali coesistono nella stessa zona, pur se ve ne sia una prevalente e altre complementari.
Le possibilità dell’Amministrazione
Il TAR ha chiarito che l’amministrazione, pur non potendo più utilizzare i poteri inibitori ex art. 19 L. 241/90, mantiene la possibilità di esercitare i poteri di autotutela ex art. 21-nonies entro 12 mesi, verificando se:
- la proporzione tra insediamento residenziale e servizi complementari prevista nel piano esecutivo risulti ancora rispettata;
- sussistano i presupposti per l’annullamento d’ufficio del titolo abilitativo.
fonte: ingenio
