Se si ha un appartamento concesso in locazione, in sede di dichiarazione annuale, in sede di dichiarazione dei redditi assoggettare a tassazione il canone annuale riscosso.
Suggerimento
Si suggerisce in sede di redazione e registrazione del contratto di affitto, consultando il proprio “commercialista” valutare attentamente il tipo di tassazione da applicare, ordinaria o cedolare secca.
La registrazione di un contratto di locazione
Importante: la registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo è obbligatoria tranne nei casi in cui la durata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autentica, non superi i 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza e può essere richiesta dal locatore o dal conduttore dell’immobile anche tramite intermediario o delegato.
Le imposte da pagare
Per la registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo sono dovute:
- l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste;
- l’imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Se decidi di stipulare un contratto pluriennale, puoi scegliere di pagare l’imposta di registro:
- in un’unica soluzione, per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo). In questo caso, l’imposta da versare non può essere inferiore a 67 euro;
- annualmente (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. In questo caso, l’imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.
Puoi registrare il contratto di locazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, in tal caso, occorre presentare:
- la richiesta di registrazione effettuata sul modello RLI;
- almeno 2 originali del contratto da registrare;
- l’attestazione di pagamento dell’ imposta di registro;
- le marche da bollo.
La tassazione del reddito da locazione
Le modalità di tassazione degli immobili oggetto di locazione varia a seconda si tratti di:
- fabbricati locatati a tassazione ordinaria;
- fabbricati locati a cedolare secca.
Con il regime della tassazione ordinaria il reddito derivante dell’affitto dell’immobile sarà, in sede di dichiarazione dei redditi, sommato agli altri redditi eventualmente percepiti nel corso dell’anno.
Al totale complessivo di tali redditi, si applicherà l’aliquota Irpef e le relative addizionali, sia comunali che regionali. L’aliquota Irpef sarà variabile in base al livello complessivo di reddito percepito, quindi ciò vuol dire che il reddito complessivo percepito viene suddiviso in scaglioni e a ciascuno viene applicata una diversa aliquota.
L’ imposta comunale e regionale varieranno in base alla aliquota deliberata del Comune o dalla Regione in cui il contribuente ha il domicilio fiscale.
Il vantaggio della tassazione ordinaria è che il contribuente ha la possibilità di dedurre dal reddito complessivo eventuali oneri deducibili riducendo la base imponibile su cui calcolare l’Irpef e le relative addizionali o portare in detrazione dall’Irpef lorda calcolata, eventuali spese abbattendo l’imposta, a differenza di ciò che invece accade con la cedolare secca.
La cedolare secca
I contratti sotto cedolare secca non scontano l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Pertanto il locatore non dovrà sostenere alcuna spesa in fase di registrazione del contratto e nei successivi adempimenti. Spese che invece saranno sostenute nel caso in cui non si opti per la cedoalre secca. L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata, con il Modello RLI, alla registrazione del contratto o nelle annualità successive. L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga. Il contratto può essere registrato presso gli uffici dell’ Agenzia delle Entrate o attraverso i canali telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate.
Immobili assoggettati alla cedolare secca
Fino 2018, la cedolare secca poteva essere esercitata solo per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.
Dal 2019, sono state introdotte delle novità: la cedolare secca è ammessa anche alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie, al netto delle pertinenze, fino a 600 mq e alle relative pertinenze purché locate congiuntamente al C/1. Per categoria catastale C/1 si intendono negozi e botteghe ovvero locali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti.
Pertanto, l’opzione per la cedolare secca non si applica a tutti gli immobili non abitativi, ma solo a quelli destinati ad attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati (categoria A/10). L’ agevolazione è estesa alle relative pertinenze (purché locate congiuntamente al C/1), che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte).
La novità della cedolare secca per i locali commerciali (C1) si applica ai contratti di locazione stipulati dal 1° gennaio 2019. Tuttavia, la legge stabilisce che il regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Tassazione della cedolare secca
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali comunali e regionali.
Il canone di locazione percepito dal locatore, dunque, non è soggetto ad Irpef e relative addizionali, ma è soggetto ad “imposta sostitutiva” la quale è determinata applicando al 100% del canone percepito le seguenti aliquote:
- 21% (è quella applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca);
- 10% per i contratti a canone concordato stipulati, in pratica, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri Comuni capoluogo di provincia. Il regime della cedolare secca non prevede la possibilità di fruire di deduzioni e detrazioni fiscali in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi a differenza invece, del regime ordinario e ciò, in alcuni casi, può essere motivo di non convenienza dell’accesso al regime.
Se il reddito da locazione risulta essere l’unico reddito percepito e si hanno detrazioni per figli o coniuge a carico è opportuno non optare per la cedolare.
Esempio
Supponiamo di affittare una casa ad euro 500,00 di non avere altri redditi. Quindi il canone annuale percepito su cui calcolare le imposte sarà pari a euro 6000,00 e di avere spese detraibili per euro 400,00.
– Ipotesi tassazione ordinaria
Ai fini dell’individuazione e determinazione del reddito imponibile, è necessario determinare il c.d. «reddito effettivo» che è dato dal canone di locazione risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente:
- del 5%;
- del 25% per Venezia centro isole della Giudecca e di Burano.
Il canone annuale di euro 6.000,00 nel nostro caso è ridotto del 5%.
Reddito imponibile: 6.000,00 x 0,95 = 5.700,00.
Il reddito è compreso tra 0 euro e 15.000 euro. In questo caso l’aliquota IRPEF è del 23%.
Irpef lorda: euro 5.700,00 x 23 % = 1.311,00.
Irpef al netto delle detrazioni: 1.311,00 – 400,00 = 911,00.
L’Irpef netta annuale da pagare, sarà pari a euro 911,00 a cui vanno aggiunte l’ addizonale comunale e regionale. Se se si opta per la tassazione ordinaria, bisogna pagare l’imposta di registro e di bollo in fase di registrazione, proroga e risoluzione del contratto.
– Simulazione di tassazione con cedolare secca
Imposta sostitutiva: 6.000,00 x 21% = 1.260,00
Le spese di euro 400,00 sono perse in quanto non detraibili dall’imposta lorda.
In questo caso non sono dovute l’addizionale regionale e comunale e neppure l’imposta di registro e di bollo in fase di registrazione, proroga e risoluzione del contratto.
(fonte Donnegeometra)
