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Cambio di destinazione d’uso per soppalco e veranda

Cambio di destinazione d’uso per soppalco e veranda
  • Cambio di destinazione d’uso per soppalco e veranda - Studio geometra Mancuso Firenze

Una sentenza del Tar Campania definisce alcuni criteri di valutazione in tema di cambio di destinazione d’uso per un soppalco con aumento di volumetria e una veranda fissa sul balcone, definendo i relativi requisiti di conformità e titoli edilizi.

Il caso trattato nella sentenza riguarda il ricorso per l’annullamento dell’ordinanza di demolizione di opere eseguite senza titolo edilizio in unità immobiliari:

  • cambio d’uso da residenziale ad uso studio tecnico;
  • aumento di volumetria e superficie utile, per la realizzazione di una veranda di mc 22,33 in alluminio e vetro, su un balcone;
  • soppalco in ferro e legno, accessibile con una scala in ferro/legno delle seguenti dimensioni: m 4,10 x 2,22 e rimozione di parte di setto murario con la creazione di un vano nel garage.

Tra i motivi del ricorso, si sosteneva:

  • l’irrilevanza dell’uso di fatto, per finalità di studio personale, riservato ad una porzione dell’appartamento;
  • l’inapplicabilità del regime abilitativo del permesso di costruire, e, quindi, della sanzione demolitoria sia al soppalco sia all’intercapedine realizzati all’interno dell’autorimessa; il primo essendo configurabile a guisa di mero deposito-ripostiglio e la seconda integrando gli estremi della mera difformità parziale entro i limiti di tolleranza;
  • la mancata creazione di nuova volumetria per effetto della chiusura verandata non già di un balcone aggettante, bensì di un terrazzino incassato.

Il Tar ha accolto il ricorso per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare, la realizzazione del soppalco e l’ampliamento nel garage; lo ha invece respinto per la contestazione di chiusura verandata del balcone dell’appartamento.

Il cambio di destinazione d’uso senza opere evidenti non implica un mutamento urbanistico-edilizio

Per i giudici amministrativi campani, non sono ravvisabili, nel caso in esame, gli estremi del cambio di destinazione d’uso in senso proprio (da abitazione a studio professionale, ossia ad ufficio) dell’unità immobiliare ma è, al più, configurabile l’‘uso di fatto’ di una porzione di essa a guisa di studio personale da parte del titolare; questo nel legittimo e insindacabile esercizio delle relative facoltà proprietarie.

L’amministrazione comunale non ha adeguatamente comprovato e circostanziato la sussistenza di indici elettivamente rivelatori dell’allestimento di uno studio professionale, quali, ad esempio:

  • l’apposizione dell’insegna del titolare all’esterno dell’appartamento e/o dell’edificio
  • ambienti interni ai fini dell’accoglienza della clientela (sala di attesa, sala di ricevimento)
  • ambienti interni ai fini dell’organizzazione del lavoro (locali di segreteria e di archivio, studio personale del professionista, sala riunioni, ecc.)
  • la predisposizione di servizi di rete telefonica e informatica
  • la presenza di arredi e di strumenti univocamente connotativi della specifica attività professionale esercitata.

Inoltre, le suppellettili sistemate in loco non sono, comunque, tutte ed esclusivamente riconducibili a un’attività professionale, ma sono, piuttosto, espressione degli interessi ricreativi e culturali del proprietario, e nell’ambito dell’unità immobiliare, i vani adibiti a studio personale del proprietario figurano commisti con altri aventi vocazione univocamente abitativa (cucina, camera da letto e bagno).

Il Tar quindi conclude che “si deve fondatamente escludere che un siffatto cambio di destinazione d’uso (ammesso e non concesso che lo si possa definire propriamente tale) possa comportare, in ogni caso, la grave sanzione della demolizione. Il semplice cambio di destinazione d’uso, effettuato senza opere evidenti, non implica necessariamente un mutamento urbanistico-edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l’assetto dell’area in cui l’intervento edilizio ricade.

Se il soppalco è un vano deposito-ripostiglio

Il soppalco contestato, per le relative caratteristiche dimensionali e strutturali, è configurabile a guisa di vano adibito a deposito-ripostiglio; è quindi da intendersi, come tale, assoggettato non già al regime abilitativo del permesso di costruire, bensì al regime abilitativo della Scia.

La costruzione di un soppalco rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori; per questi non è richiesto il permesso di costruire, in quanto si ritiene insuscettibile di incrementare la superficie dell’immobile, cioè quanto lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile al soggiorno delle persone.

L’ampliamento di ridotte proporzioni è difformità parziale

Il contestato ampliamento, ricavato all’interno del garage interrato al fine di agevolare la manovra di parcheggio, per le sue estremamente ridotte proporzioni in rapporto a quelle dell’intero locale, nonché per la sua oggettiva insuscettività di incidere sul carico urbanistico di zona o sui parametri urbanistico-edilizi progettuali ovvero di comportare un aumento consistente di volumetria e/o di superficie, è da reputarsi qualificabile in termini di difformità parziale e riconducibile all’orbita di tolleranza ex art. 34, comma 2 ter, del dpr n. 380/2001.

La veranda chiusa non precaria richiede il permesso di costruire

La chiusura del balcone (anche incassato), mediante l’installazione di infissi in alluminio e vetro al di sopra del parapetto preesistente ha comportato la creazione di una ‘veranda chiusa’; parliamo di una stabile perimetrazione dello spazio interno abitabile, a guisa di opera non precaria. Questo perché è stabilmente infissa al suolo, e, di conseguenza, un ampliamento plano-volumetrico urbanisticamente rilevante, in quanto arrecante un impatto significativo sull’assetto del territorio; un simile intervento richiedeva, pertanto, il previo rilascio del permesso di costruire, in mancanza del quale era sanzionabile in via esclusivamente demolitoria.

 

(fonte teknoring)