Premessa
Le infiltrazioni d’acqua provenienti da terrazze a livello e lastrici solari rappresentano una delle principali cause di degrado degli edifici, con conseguenze che in ambito condominiale, tendono a estendersi e aggravarsi nel tempo.
Non sempre però è immediato individuare il soggetto responsabile quando l’acqua meteorica, a causa di guaine impermeabilizzanti deteriorate, pavimentazioni ammalorate o giunti non più efficienti (in particolare in corrispondenza delle soglie), penetra e danneggia i locali sottostanti.
Quando si manifesta un fenomeno infiltrativo, l’attribuzione delle responsabilità non può basarsi su valutazioni approssimative.
È indispensabile accertare con precisione l’origine dell’acqua, i punti di ingresso e gli elementi costruttivi coinvolti nel degrado.
Solo attraverso un’analisi tecnica approfondita è possibile stabilire se il danno sia riconducibile a una carente manutenzione della terrazza di proprietà esclusiva, a difetti esecutivi o progettuali, al deterioramento delle parti comuni, oppure come spesso accade a una combinazione di più cause concorrenti.
In molti casi le infiltrazioni sono legate a un sistema di impermeabilizzazione inefficace, a sigillature non idonee delle soglie, a massetti privi di adeguata protezione o a raccordi con elementi condominiali compromessi dalla mancata manutenzione dei sistemi di smaltimento delle acque piovane.
In tali situazioni, la responsabilità non grava su un unico soggetto, ma si ripartisce tra il proprietario esclusivo e il condominio, ciascuno per le parti di propria competenza.
Da qui l’importanza di promuovere una manutenzione attenta e programmata delle superfici esterne, verificando periodicamente lo stato delle impermeabilizzazioni nei punti più critici come angoli, risvolti e innesti e controllando regolarmente canali di gronda, pluviali e sistemi di deflusso delle acque meteoriche.
Infiltrazioni d’acqua e risarcimento dei danni
Fenomeni di distacco dell’intonaco e la presenza diffusa di muffe e condizioni igienico-sanitarie compromesse possono rendere un’abitazione di fatto inutilizzabile.
È quanto accaduto in un appartamento condominiale interessato da gravi infiltrazioni d’acqua, situazione che ha portato il proprietario a ricorrere all’autorità giudiziaria.
Secondo quanto emerso nel giudizio, le infiltrazioni avevano origine principalmente dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva dell’unità sovrastante. Erano aggravate inoltre dalla scarsa tenuta di un infisso e della relativa soglia dello stesso appartamento superiore.
Nel corso del procedimento è stato eseguito un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), ritenuto dal giudice pienamente idoneo a fondare la decisione. Dall’indagine tecnica è risultato che:
- una parte delle infiltrazioni era imputabile alla terrazza a livello, priva di un adeguato sistema impermeabilizzante;
- ulteriori apporti d’acqua derivavano dalla non corretta tenuta dell’infisso e della soglia dell’unità sovrastante.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) ha inoltre individuato una serie di interventi necessari per eliminare in modo definitivo il fenomeno infiltrativo.
Sulla base delle risultanze tecniche, il Tribunale ha riconosciuto una responsabilità concorrente sia in capo al proprietario esclusivo della terrazza, sia al condominio, ciascuno per la quota di competenza individuata dalla CTU. In particolare, è stato chiarito che:
- il proprietario esclusivo risponde delle parti di propria pertinenza e della mancata manutenzione della pavimentazione e dell’impermeabilizzazione superficiale;
- il condominio è responsabile delle strutture portanti e dello strato impermeabilizzante sottostante, in quanto elementi comuni dell’edificio.
Il giudice ha quindi condannato i soggetti convenuti, ciascuno secondo la propria quota, all’esecuzione degli interventi di ripristino dell’impermeabilizzazione indicati dal CTU, fino alla completa eliminazione delle infiltrazioni.
È stata inoltre disposta la condanna al pagamento delle spese di giudizio e al rimborso delle spese sostenute per l’Accertamento Tecnico Preventivo.
La decisione ha sancito una responsabilità congiunta del proprietario della terrazza e del condominio.
Entrambi obbligati, in solido e per le rispettive quote, al risarcimento dei danni subiti dal proprietario dell’appartamento sottostante, fatto salvo l’obbligo prioritario di eseguire i lavori necessari per impedire l’ulteriore aggravamento del danno.
In presenza di infiltrazioni provenienti da una terrazza di proprietà esclusiva, dunque, non risponde soltanto il proprietario della stessa. Anche il condominio è tenuto a intervenire.
La terrazza, infatti, così come il lastrico solare, svolge una funzione di copertura dell’edificio. Inoltre incide direttamente sulla conservazione delle parti comuni e sulla tutela delle unità immobiliari sottostanti.
Riepilogo
Quando le infiltrazioni provengono da una terrazza privata:
- il condominio risponde per le infiltrazioni riconducibili alle strutture e all’impermeabilizzazione sottostante, in quanto parti comuni.
- la responsabilità e gli oneri risarcitori sono ripartiti tra proprietario e condominio;
- il soggetto danneggiato ha diritto al pieno risarcimento e al ripristino delle condizioni di abitabilità dell’immobile;
- il proprietario della terrazza risponde dell’impermeabilizzazione superficiale (pavimentazione, soglie, serramenti e vani porta-finestra).
fonte: ingenio
