Premessa
La trasformazione di garage in abitazioni o tavernette è tra gli interventi più ricorrenti nell’ambito degli abusi edilizi, poiché comporta un effettivo cambio di destinazione d’uso con conseguente aumento del carico urbanistico.
La sentenza TAR Toscana n. 1391/2025 fornisce un importante chiarimento: la conversione di un garage in locale abitabile richiede il permesso di costruire quando vengono realizzate opere che rendono lo spazio idoneo a un utilizzo residenziale stabile. Tra gli elementi che la giurisprudenza considera indicatori di tale trasformazione rientrano la presenza di impianti, finiture interne, porte vetrate e arredi coordinati.
Trasformare garage in abitazione
La trasformazione di garage in spazi abitativi è un fenomeno molto frequente nell’ambito degli abusi edilizi residenziali. In particolare, il passaggio da garage o box auto a locali destinati alla permanenza di persone pone questioni interpretative rilevanti in tema di cambio di destinazione d’uso e delle sue conseguenze urbanistiche.
Il fenomeno risulta particolarmente diffuso nelle aree residenziali e rurali, dove i proprietari, spinti dall’esigenza di ampliare gli spazi abitativi o incrementare il valore dell’immobile, eseguono opere quali installazione di arredi, impianti e finiture che trasformano il locale da semplice pertinenza a unità abitativa autonoma (tavernette, cucinotti, stanze aggiuntive ecc.).
Da qui nascono alcuni interrogativi centrali:
si tratta di una semplice modifica estetica o di una vera variazione funzionale?
comporta un aumento del carico urbanistico?
Il mutamento di destinazione d’uso va valutato nella sua interezza, considerando non la sola presenza di arredi, ma l’insieme delle opere, degli impianti e delle modifiche strutturali che rendono il locale idoneo a una fruizione abitativa stabile. Impianti di climatizzazione, collegamenti elettrici e idraulici, cucine attrezzate, porte vetrate e finiture anche di pregio sono tutti elementi che attestano l’avvenuta trasformazione in ambiente residenziale.
La decisione del TAR Toscana
Su queste questioni è intervenuta una recente sentenza del TAR Toscana, chiamato a pronunciarsi sul contenzioso tra due privati. Il Tribunale ha confermato la piena legittimità dell’ordinanza comunale che imponeva il ripristino dello stato dei luoghi dopo la trasformazione abusiva di due garage in locali abitativi e la realizzazione di ulteriori opere esterne non autorizzate.
Il sopralluogo aveva evidenziato che i garage erano stati completamente arredati e dotati di impianti elettrici, elettrodomestici, climatizzatori, prese TV, porte vetrate e finiture – anche di pregio – configurando un utilizzo abitativo continuativo.
L’amministrazione aveva inoltre riscontrato:
- la trasformazione del pergolato esterno in tettoia chiusa;
- la rimozione non dichiarata di una persiana, con modifica dell’assetto originario del portico del seminterrato.
Si trattava quindi di interventi non marginali. Le opere realizzate nei garage configuravano una variazione di destinazione d’uso rilevante, con aumento del carico urbanistico in violazione della normativa edilizia vigente.
Il TAR ha rigettato il ricorso, osservando che:
“dall’esame della documentazione emerge la presenza di impianto di condizionamento, prese e cavi TV, porte vetrate, tendaggi, arredamento da camera, videosorveglianza e arredi da cucina. Ciò comprova l’avvenuto mutamento di destinazione d’uso, derivante non dai soli arredi, ma da un complesso di opere idonee a rendere il locale accessorio (garage) una vera unità abitativa, con conseguente aumento del carico urbanistico”.
Il Comune, inoltre, aveva motivato adeguatamente l’aumento del carico urbanistico, precisando che tale trasformazione generava nuova superficie edificabile (ai sensi dell’art. 10 del DPGR 39/R/2018) e comportava il superamento degli indici edilizi previsti, rendendo necessario reperire ulteriori spazi per parcheggi, in applicazione della legge n. 122/1989.
Il caso del pergolato trasformato in tettoia
La sentenza chiarisce anche la natura degli interventi esterni: pergolato e portico erano stati trasformati in una tettoia chiusa, con copertura non permeabile. Tale manufatto non poteva essere considerato un semplice pergolato, poiché non più:
- leggero,
- privo di fondazioni,
- amovibile,
- destinato al solo sostegno di piante rampicanti.
La struttura realizzata aveva carattere solido e permanente, richiedendo dunque il permesso di costruire e non potendo rientrare tra le attività di edilizia libera.
Conclusioni
L’intera vicenda conferma un principio fondamentale: la realizzazione di opere fisse e stabili modifica la funzione del locale e incide concretamente sul carico urbanistico.
La trasformazione di un garage in spazio abitabile non può essere ridotta a un semplice intervento estetico. Quando l’insieme delle opere rende il locale idoneo alla stabile permanenza di persone, ci si trova di fronte a un vero e proprio cambio di destinazione d’uso, soggetto a permesso di costruire e agli standard urbanistici previsti dalla normativa vigente.
fonte: ingenio
