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Ristrutturazioni

1. SOPRALLUOGO
Rilevo e documentazione fotografica (Questo primo passaggio è indispensabile al fine che il progettista elabori il progetto).

2. RICERCA PRECEDENTI TITOLI EDILIZI
Occorre reperire tutta la documentazione storica dell’immobile oggetto di istanza, in particolare l’ultima pratica edilizia presentata, e la relativa documentazione catastale.
Qualora il proprietario non sia in grado di fornire tale documentazione, attendibile e completa, occorre effettuare le ricerche presso gli uffici competenti.

3. DEFINIZIONE DELLO STATO LEGITTIMO
Si prende atto delle opere legittimamente autorizzate e si definiscono in tale fase le dimensioni e il numero delle unità immobiliari, le loro partizioni interne, le volumetrie, il disegno delle facciate e l’uso che risultano legittimi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di competenza.

N.B. : Nelle pratiche D.I.A il progettista ha l’obbligo di dichiarare il protocollo della pratica edilizia che legittima lo stato attuale. La documentazione probatoria al fine della definizione dello stato legittimo deve essere una pratica edilizia e non catastale. Solo nel caso di edifici di vecchia costruzione per cui non è reperibile alcuna pratica edilizia è possibile fare riferimento all’accatastamento di primo impianto risalente al 1939/40, non fanno fede le modifiche catastali successive se non supportate da pratiche edilizie e/o condoni.

4. CONFRONTO TRA RILIEVO E STATO LEGITTIMO
Tale confronto è molto importante al fine di valutare la necessità di sanatoria e/o eliminazione parti incongrue e abusive. Qualora si riscontrino difformità occorre ripristinare lo stato legittimo prima della presentazione della pratica edilizia o presentare sanatoria (con eventuale pagamento degli oneri) prima o contestualmente alla presentazione della DIA nei casi in cui è possibile.
N.B. : Se le opere abusive non rispettano gli strumenti urbanistici l’unica possibilità per procedere con la
presentazione di una DIA è il ripristino dello stato legittimo.

5. ANALISI DEI VINCOLI DI PRG E DELLE MODALITÀ DI INTERVENTO POSSIBILI
Per ogni zona del vigente piano regolatore sono previste diverse modalità di intervento e diversi usi possibili in relazione anche agli eventuali vincoli sul territorio o sull’immobile (si verifica se l’immobile è sottoposto a vincolo della Soprintendenza e/o vincolo paesaggistico).

6. DEFINIZIONE DEL PROGETTO ARCHITETTONICO
Il progetto deve rispettare le normative edilizie ed igienico sanitarie vigenti. Il progettista potrà redigere un progetto attendibile solo dopo aver acquisito tutti gli elementi sopra elencati.

7. ACQUISIZIONE DI EVENTUALI PRE-PARERI CON RIFERIMENTO AI VINCOLI RILEVATI
Qualora sull’immobile siano presenti vincoli o tutele occorre presentare il progetto agli enti preposti al fine di ottenere un preparere all’intervento. Le tempistiche burocratiche variano a seconda del tipo di vincolo e possono prevedere tempi di rilascio piuttosto lunghi. Occorre verificare se il progetto è soggetto al parere dei Vigili del Fuoco. Nelle zone sottoposte a tutela paessaggistica, come da Dlgs. 42/2004 (ex L.1439/39), è necessario ottenere “l’Autorizzazione Paesaggistica” mediante una pratica inoltrata al Comune ed alla Soprintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio. Per l’ottenimento dell’autorizzazione occorre dotarsi di tutta la cartografia storica e non , reperibile al fine di fornire le massime informazioni sul paesaggio circostante ed in relazione all’oggetto d’intervento. Se l’immobile è invece vincolato come bene architettonico (L. 1089/39), occorre sempre il benestare della Soprintendenza all’intervento.

8. REQUISITI DELL’IMPRESA ESECUTRICE DURC E ORGANICO MEDIO ANNUO
La pratica edilizia deve sempre riportare il nominativo dell’impresa che eseguirà i lavori. Tale impresa dovrà fornire da allegare alla pratica i propri dati anagrafici, l’organico medio annuo (compilando la modulistica apposita) ed allegare il documento unico di regolarità contributiva (D.U.R.C.).

9. POSSIBILE NOMINA DEL RESPONSABILE DELLA SICUREZZA E REDAZIONE DEL PSC
Per tutte le opere previste dal Dlg. 81/08 e s.m.i. occorre la redazione di un piano di sicurezza e coordinamento, la nomina di un coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione ed in esecuzione.

10. COMUNICAZIONI PRELIMINARI PRIMA DELL’INIZIO LAVORI
L’obbligo di trasmissione delle Notifiche Preliminari è previsto per i casi citati dall’art. 99 comma 1 del DLgs 9 aprile 2008, la corrispondenza va inoltrata alle amministrazioni competenti, USL e Direzione Provinciale del Lavoro, prima dell’inizio dei lavori. Tale documento dovrà essere di nuovo inviato ogni qualvolta ci siano delle variazioni del contenuto (es. variazione e/o integrazioni di impresa, importo dei lavori, uomini giorno….) Copia della notifica deve essere affissa in maniera visibile presso il cantiere e custodita a disposizione dell’organo di vigilanza territorialmente competente.

11. REDAZIONE E PRESENTAZIONE DELL’AUTORIZZAZIONE O COMUNICAZIONE AL COMUNE
Ottenuti tutti i pareri preventivi necessari e definito tutto quanto riportato nei precedenti punti è possibile procedere alla presentazione della pratica. In tale fase si potrà effettuare con precisione il conteggio degli oneri da corrispondere qualora l’intervento lo richieda.

12. AGGIORNAMENTO CATASTALE
L’aggiornamento catastale è un’ulteriore pratica obbligatoria indispensabile all’ ottenimento dell’agibilità dell’immobile ed al deposito della scheda tecnica, mediante procedura DO.C.FA. (Documento Catasto Fabbricati)

13. CERTIFICATO DI FINE LAVORI E COLLAUDO
Il certificato si presenta per gli interventi soggetti a Denuncia Inizio Attività – DIA viene compilato dal committente, che attesta la data di fine lavori, e dal direttore dei lavori, che attesta che le opere realizzate sono conformi ai tipi progettuali presentati, oppure che sono intervenute delle varianti. In questo caso va allegato il progetto delle varianti.
Al certificato si allega copia dell’avvenuta presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del classamento.
La documentazione va presentata direttamente presso l’Ufficio Protocollo del Comune di appartenenza.